カテゴリ:物件見学など( 7 )

その後

王道アパート見学や、セミナー受講を続けつつ、自分で土地を探していました。
大長さんの教えを固く守り、「サラリーマンの土地探し」に徹しました。

①3000万以下
②駅から7分以内
③敷地延長

最初はさいたま市など、今後も人口が増えると予想されるところも視野に入れていましたが、土日や夕方に自分が見に行ける範囲にすることにしました。
土地探しでさえ、見に行けないところなら、建築中や入居しても、そうそう行けないと思ってのことです。
23区内の中でも、練馬区周辺区です。
目黒区や世田谷区はとても手が出ませんしね。。

何カ所か見た中で、今回見つけたのは格安難アリ物件。
格安難アリ物件をお宝に、、、というセオリーどうりいくかしら?
さっそく大長さんに相談を開始させていただきました。
何より痛いのは、自己資金が少ないこと。
ああ、あのとき、一部繰り上げ返済しなければ、
ああ、あのとき、家族でバルセロナなんか行かなければ、
ああ、あのとき、、、、、と後悔することばかりですが、仕方ないですね。。。
[PR]
by kotubutubu | 2008-09-14 22:05 | 物件見学など

王道アパート見学

今日は、王道アパートの見学をさせて頂きました。

60坪の敷地に、外見は3階建て??4階建て??と思われる2階建て??
そして、一見木造には見えない立派な建物。
まだ外回りのコンクリなど終わっていませんでしたが、8戸中5戸の入居者が決まっているとのことでした。
王道ポリシーで、アパートなのに、ロフトや吹き抜け、間接照明で「差別化」をはかり、満室経営をする、、というものらしいです。
キッチンも立派でした。
一番高いのは138000円。ワンルームなのに。。。
でも、もう、決まっているらしいです。
単身者用だから安く、、って思うけど、単身者でも、お金持ってる人はいるし、ロフトや吹き抜けが欲しい人、いますよね。
普通、単身者住宅でロフト、吹き抜け探すの大変ですものね、探している人はすぐ決めてくれるということですね。
勉強になりました。
他に参加された方とも、「ほーー」だの「へー」だの??お話もさせて頂き、有意義な見学会でした。
いや、しかし、暑かったです。。。
[PR]
by kotubutubu | 2008-07-13 18:51 | 物件見学など

大泉の資料について

何件か取り寄せた資料。
資料取り寄せるのも初めてなものだから、こんな詳しい資料を頂けるとは思っていなかった。
登記簿の写しや、測量図などもある。
「見ても分からない」と言いいたくなるけど、これが「分からない」んじゃ、買う資格ないですよね。
特に登記簿の権利関係の変遷、読んで分かるようになりたいな。
「コレを買おうと思います。つきましては、診断手伝ってください」というほど重々しくはない相談や勉強会ないかしら。
お互いに資料を持ち寄って、資料の読み方の勉強みたいな。
こんな初歩的なことを誰かに聞きに行くというのも、気が引けるし。

と、まあ、そんなこを考えながら、一番気になった地元大泉の土地を見に行きました。
大きな道路から路地にはいるのですが、この道が、狭い。
素人目にも、「あ、この道路が問題なんだ」って分かる。
で、「セットバック」ってことなんでしょうけど、逆に良い面もあるように思えます。
袋小路になっているから、車が入ってこない。
たぶん、価格は安くなっているはず。
ここは道は狭いけど、周りは、落ち着いた住宅地。
地元と言うこともあり、とても気に入りました。

今の時点では買えないとしても、勉強の対象として、やはり気に入ったものを選びたいから、コレもう少し勉強してみます。
[PR]
by kotubutubu | 2008-06-30 23:53 | 物件見学など

協定道路と敷地後退

さて、昨日メールを送っておいた物件の概要が送られてきました。
丁寧な送付状と、たくさんの写真付きです。
あ、やっぱり、検索サイトで見るだけよりイメージ沸きます。

でも、さっそく、分からないことにぶち当たりました。
1件目は、「道路幅は4.9メートルですが、建築法上の道路として認定されていなかったため、協定道路として、、、、、」というものです。
そのままですと、「再建築不可」ということでしょうか。
「協定道路」で建物建てられるのかしら?また近隣と協定できるのかしら?ローン通るのかしら????????

2件目は、「昔は2メートルの道路幅で住宅を建てられたのですが現在は4メートル必要ですので住宅を新築する場合は道路が4メートルになるようにお互い敷地を後退して建築する必要があります。皆さんが後退しますとより良い環境の住宅地になります」という物件。
これがセットバックというやつか??
うーん、つまり建てられるのか建てられないのか?
自分だけ下がれば建てられるのか?近隣の協定が必要だという意味?????

ああ、じぇんじぇん、分かりません。。。
分かりませんじゃ、はじまらないから、おーし、検索ワザを使って、勉強するぞ、、って思いましたけど、今日はもう、肩が凝ってこれ以上、パソコンに向かえない。。。
本、探しに行くか。
おばさんには本の方がいいのかも。。。
[PR]
by kotubutubu | 2008-06-23 23:31 | 物件見学など

土地情報

「王道型アパート」に焦点をしぼって、勉強してみようと思います。
「お買い得な土地」を探し出し、銀行に、「これなら事業として成り立つ」と思わせるプランを作ることが大事、、とのことです。
まずは、土地探しですね。
といっても、手がかりも無く、しかし、そう言ってると始まらないので、色々なサイトで検索した土地の情報を問い合わせ始めました。
ネットに出ている物件に良いものは無い、と、聞きますが、まずは勉強。手がかりつくりです。

仕事中に「マンション買いませんか」という電話はかかってくるけど、それは入らない情報。
こちらが欲しいと思う情報は、こちらが歩いて行かないと、見つからないのね。
[PR]
by kotubutubu | 2008-06-22 23:30 | 物件見学など

所沢のRC物件

ネットで検索した物件の投資指標を計算してみて、「悪くない」と思われる物件を見に行きました。
ワンルーム、24戸、RC、17年、4階建てエレベーター付、駅から10分。
川沿いの静かな住宅地でした。
外壁に多少、「古びた感」はありますが、素人目には立派な建物に見えました。
ワンルームには珍しく、「管理人室」があったり、自転車置き場が立体だったり、頑強なエレベーターがついていたり、、、。
これが売れていない理由と言うのが、私には分からない。。
銀行が融資しない理由があるのかな??
問題点が分からない。
私に自己資金さえ、多額に有れば、すぐにでも飛びついたかもしれないと思う。
でも、ネットでもう数週間、店ざらしになっていると言うことは、それなりの理由があるはず。

時々見に行く物件の額はバラバラ、条件は「RC、ワンルーム一棟」だけ。
買えるかどうかはともかく、ネットの「写真」と、自分の計算した「数字」とを結びつけるために見に行く感じです。
実際に見に行くと、イメージが湧いて、シュミレーションにも力が入ります。
物件見学のポイントなど、学びたいです。
[PR]
by kotubutubu | 2008-05-17 23:51 | 物件見学など

計算と物件下見

ネットで検索した物件のキャッシュフローを次々に計算してみました。
でも、今ひとつ、ピンとこないと言うことで、何棟かは実際に見に行ってみました。
するとイメージが湧き、真剣に、検討することができます。
見た目で「これ、ステキ。私が住みたい。どうしてこれが長く売れていないんだろう?」と思うものが、何度計算しても
条件を変更してみても、(自己資金を実際より高く設定する、ローンを長く設定する)投資に値するという結果が出ない。
少し勉強した人なら分かることばかりだが、私には、当たり前のことがわかっていなかったのです。
建蔽率容積率の低い場所では、収益物件として効率の悪い建物しか建てられない。
しかし、それとは関係なく土地の価格や建築費が乗せられているので、いわゆる「利回り」が低くなっている。だからと言って、それを家賃に上乗せすることはできない。。。。
マイホームを探すのと変わらない気持ちで「閑静な住宅地」に目が行ってしまった結果です。
収益物件は、「収益物件を探す目」で見なくてはならないと、少しだけ分かりました。

机上の計算だけでもダメですし、かといって、見ただけでは「見た目」に惚れてしまいますので、その辺を心しながら、勉強したいと思います。
[PR]
by kotubutubu | 2008-05-05 00:47 | 物件見学など