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王道アパート見学や、セミナー受講を続けつつ、自分で土地を探していました。
大長さんの教えを固く守り、「サラリーマンの土地探し」に徹しました。 ①３０００万以下 ②駅から７分以内 ③敷地延長 最初はさいたま市など、今後も人口が増えると予想されるところも視野に入れていましたが、土日や夕方に自分が見に行ける範囲にすることにしました。 土地探しでさえ、見に行けないところなら、建築中や入居しても、そうそう行けないと思ってのことです。 ２３区内の中でも、練馬区周辺区です。 目黒区や世田谷区はとても手が出ませんしね。。 何カ所か見た中で、今回見つけたのは格安難アリ物件。 格安難アリ物件をお宝に、、、というセオリーどうりいくかしら？ さっそく大長さんに相談を開始させていただきました。 何より痛いのは、自己資金が少ないこと。 ああ、あのとき、一部繰り上げ返済しなければ、 ああ、あのとき、家族でバルセロナなんか行かなければ、 ああ、あのとき、、、、、と後悔することばかりですが、仕方ないですね。。。
今日は、王道アパートの見学をさせて頂きました。
６０坪の敷地に、外見は３階建て？？４階建て？？と思われる２階建て？？ そして、一見木造には見えない立派な建物。 まだ外回りのコンクリなど終わっていませんでしたが、８戸中５戸の入居者が決まっているとのことでした。 王道ポリシーで、アパートなのに、ロフトや吹き抜け、間接照明で「差別化」をはかり、満室経営をする、、というものらしいです。 キッチンも立派でした。 一番高いのは１３８０００円。ワンルームなのに。。。 でも、もう、決まっているらしいです。 単身者用だから安く、、って思うけど、単身者でも、お金持ってる人はいるし、ロフトや吹き抜けが欲しい人、いますよね。 普通、単身者住宅でロフト、吹き抜け探すの大変ですものね、探している人はすぐ決めてくれるということですね。 勉強になりました。 他に参加された方とも、「ほーー」だの「へー」だの？？お話もさせて頂き、有意義な見学会でした。 いや、しかし、暑かったです。。。
１２日土曜日はオンリーワン勉強会でした。
今回は会計事務所の税理士さんが「税金について」お話ししてくれました。 たぶん、物件をすでに持っている人にとっては、日常的な用語かも知れませんが、私には、難しかった。。。 でも、分かったことは、、、 税理士さんには、資産関係専門の税理士さんがいるってこと。 そして、私が全部分からなくても、聞いておく、そんなものがあると、いろんな言葉を耳に入れておく、、、そして、信頼できる専門家の力を借りる、、ってことが大事なんだと。 １棟買ったら、次々に買って、事業化していくというメリットも少し、分かりました。 なんの勉強でも同じですね。 一度聞いて分からなければ、また、機会を作る。 一度読んで分からなければ、また、読む。 そうすることで、らせん状に少しずつ、高いところに上がっていくはずですよね。
何件か取り寄せた資料。
資料取り寄せるのも初めてなものだから、こんな詳しい資料を頂けるとは思っていなかった。 登記簿の写しや、測量図などもある。 「見ても分からない」と言いいたくなるけど、これが「分からない」んじゃ、買う資格ないですよね。 特に登記簿の権利関係の変遷、読んで分かるようになりたいな。 「コレを買おうと思います。つきましては、診断手伝ってください」というほど重々しくはない相談や勉強会ないかしら。 お互いに資料を持ち寄って、資料の読み方の勉強みたいな。 こんな初歩的なことを誰かに聞きに行くというのも、気が引けるし。 と、まあ、そんなこを考えながら、一番気になった地元大泉の土地を見に行きました。 大きな道路から路地にはいるのですが、この道が、狭い。 素人目にも、「あ、この道路が問題なんだ」って分かる。 で、「セットバック」ってことなんでしょうけど、逆に良い面もあるように思えます。 袋小路になっているから、車が入ってこない。 たぶん、価格は安くなっているはず。 ここは道は狭いけど、周りは、落ち着いた住宅地。 地元と言うこともあり、とても気に入りました。 今の時点では買えないとしても、勉強の対象として、やはり気に入ったものを選びたいから、コレもう少し勉強してみます。
さて、昨日メールを送っておいた物件の概要が送られてきました。
丁寧な送付状と、たくさんの写真付きです。 あ、やっぱり、検索サイトで見るだけよりイメージ沸きます。 でも、さっそく、分からないことにぶち当たりました。 １件目は、「道路幅は４．９メートルですが、建築法上の道路として認定されていなかったため、協定道路として、、、、、」というものです。 そのままですと、「再建築不可」ということでしょうか。 「協定道路」で建物建てられるのかしら？また近隣と協定できるのかしら？ローン通るのかしら？？？？？？？？ ２件目は、「昔は２メートルの道路幅で住宅を建てられたのですが現在は4メートル必要ですので住宅を新築する場合は道路が4メートルになるようにお互い敷地を後退して建築する必要があります。皆さんが後退しますとより良い環境の住宅地になります」という物件。 これがセットバックというやつか？？ うーん、つまり建てられるのか建てられないのか？ 自分だけ下がれば建てられるのか？近隣の協定が必要だという意味？？？？？ ああ、じぇんじぇん、分かりません。。。 分かりませんじゃ、はじまらないから、おーし、検索ワザを使って、勉強するぞ、、って思いましたけど、今日はもう、肩が凝ってこれ以上、パソコンに向かえない。。。 本、探しに行くか。 おばさんには本の方がいいのかも。。。
「王道型アパート」に焦点をしぼって、勉強してみようと思います。
「お買い得な土地」を探し出し、銀行に、「これなら事業として成り立つ」と思わせるプランを作ることが大事、、とのことです。 まずは、土地探しですね。 といっても、手がかりも無く、しかし、そう言ってると始まらないので、色々なサイトで検索した土地の情報を問い合わせ始めました。 ネットに出ている物件に良いものは無い、と、聞きますが、まずは勉強。手がかりつくりです。 仕事中に「マンション買いませんか」という電話はかかってくるけど、それは入らない情報。 こちらが欲しいと思う情報は、こちらが歩いて行かないと、見つからないのね。
昨日はオンリーワン勉強会でした。
輸入住宅に強いというウワサの平井設計士さんの、今までに作った輸入住宅、、、洋風ではなく、洋物、、、賃貸住宅のお話でした。 写真たっぷりで、ムーミン谷かチロリン村みたいな賃貸住宅を紹介してくださいました。 学んだことは、差別化をはかることで満室経営ができるということ。 「一般的な」客を想定するのではなく、ターゲットを絞り込むことで、作るべきものが見えてくること。 そうそう、景観を買う､､というのも、非常に勉強になりました。 湘南なんて、私には縁が無いけど、、、、でも自分で考えられるところでイメージを膨らませてみる。 例えば、阿里山Cafeの隣に土地が買えたら、アメリカンな賃貸住宅を建てたら、川とCafeの両方を景観として取り込むことができる。 例えば、入間市のジョンソンタウンに隣接した土地に、米軍住宅風の賃貸住宅を建てたら、入居者もまるで最初からジョンソンタウンの一員みたいに感じると思う。 よほどの土地持ちで無いと自分で「村」を形成することはできないけど、人様の景観をお借りすれば、それも可能になる。。。 おお、「人の褌で相撲を取る」って、このことかしら。 ほうほう、、イメージ広がりました。
昨日、オンリーワン勉強会の入会申し込みに行って来ました。
先日の大長さんの講演会がきっかけです。 大長さんだけでなく、みなさんのお人柄に引かれました。 それと普通のサラリーマンが堅実な投資で自分の将来の生活を築いてる姿勢に共感しました。 実現できるかも、、、って気持ちが湧きます。 賭けみたいな投資じゃなくて、事業ということが良く分かります。 そのときのお話で、「動く人が勝ちですよ」って言葉がありました。 これは、すごく、納得します。 私の今までの人生で「できるかできないかは、やると決めるかどうかだ」という信念ができています。 それに、元来の楽観的な性格もあり、自分の未来をいつも信じているので、セルフイメージもいつも高めです。 不幸せになる自分って、想像したことが無いという幸せな性格です。 お金は無いけど、この性格とやる気を武器に、動き出したいと思います。 6月の勉強会が楽しみです。
今日は世田谷の大長さんの「サラリーマンサポーターキックオフ講演会」でした。
大長さんのアパート取得の道のりや、経営方法など話していただきました。 内容も、「等身大サラリーマン大家さん」のお話として、非常に良かったのですが、それよりなにより、大長さんのお人柄の魅力溢れるお話ぶりに惹かれました。 カリスマ的な人って、この年齢になるまでには、いろいろなところでお目にかかってきたけれど、なんというか、「誠実カリスマ」オーラの輝きとでも、申しましょうか。。。。 私の仕事は福祉関係ですが、つながれる人のところに、人材と情報が集まります。その人の福祉人としての実力はどれだけの人脈を持っているか、と言っても過言では有りません。 また趣味のケーキの勉強をここ数年集中的にやっていますが、それからも「人のつながり」の大切さを、強く感じています。 つながれる人のところには、知識も技術も道具も情報も集まります。 しかし、不動産はお金が絡むので別の世界かと思っていました。 ところが、今日、不動産でも同じ、と実感しました。 大長さんのところには、きっと、いろいろな人や知恵が集まってくる、不動産も人間がやること、大事なことは「人のつながり」だと感じました。 懇親会でお話させていただいた方も、親切な方でした。 あの方達にまた会えるなら、ぜひ、大長さんの勉強会に参加させてもらいたいと思いました。 今日は、いい日でした。
ネットで検索した物件の投資指標を計算してみて、「悪くない」と思われる物件を見に行きました。
ワンルーム、24戸、RC、17年、4階建てエレベーター付、駅から10分。 川沿いの静かな住宅地でした。 外壁に多少、「古びた感」はありますが、素人目には立派な建物に見えました。 ワンルームには珍しく、「管理人室」があったり、自転車置き場が立体だったり、頑強なエレベーターがついていたり、、、。 これが売れていない理由と言うのが、私には分からない。。 銀行が融資しない理由があるのかな？？ 問題点が分からない。 私に自己資金さえ、多額に有れば、すぐにでも飛びついたかもしれないと思う。 でも、ネットでもう数週間、店ざらしになっていると言うことは、それなりの理由があるはず。 時々見に行く物件の額はバラバラ、条件は「RC、ワンルーム一棟」だけ。 買えるかどうかはともかく、ネットの「写真」と、自分の計算した「数字」とを結びつけるために見に行く感じです。 実際に見に行くと、イメージが湧いて、シュミレーションにも力が入ります。 物件見学のポイントなど、学びたいです。
最近は色々な方のブログをリンクさせてもらって、毎日のように、お伺いしています。
セミナーの勉強ともまた違って、とても具体的で、イメージしやすいということもあります。 いえ、たとえ、一つ一つのお話は分からなかったとしても、私にとって重要なのは、「私にも遠い話ではない」「私でもできるかもしれない」とセルフイメージを高めることができることです。 等身大の大家さんブログ、本当に勉強になります。
ネットで検索した物件のキャッシュフローを次々に計算してみました。
でも、今ひとつ、ピンとこないと言うことで、何棟かは実際に見に行ってみました。 するとイメージが湧き、真剣に、検討することができます。 見た目で「これ、ステキ。私が住みたい。どうしてこれが長く売れていないんだろう？」と思うものが、何度計算しても 条件を変更してみても、（自己資金を実際より高く設定する、ローンを長く設定する）投資に値するという結果が出ない。 少し勉強した人なら分かることばかりだが、私には、当たり前のことがわかっていなかったのです。 建蔽率容積率の低い場所では、収益物件として効率の悪い建物しか建てられない。 しかし、それとは関係なく土地の価格や建築費が乗せられているので、いわゆる「利回り」が低くなっている。だからと言って、それを家賃に上乗せすることはできない。。。。 マイホームを探すのと変わらない気持ちで「閑静な住宅地」に目が行ってしまった結果です。 収益物件は、「収益物件を探す目」で見なくてはならないと、少しだけ分かりました。 机上の計算だけでもダメですし、かといって、見ただけでは「見た目」に惚れてしまいますので、その辺を心しながら、勉強したいと思います。
これも非常に面白かったです。
具体的な銀行の名前を挙げて、貸し出しの内規など話して頂きました。 しかし、これは、常に移り変わるもの、、とのこと。 始終アンテナを立てていないといけないということですね。 私なんぞ、基本的なことが分からないものですから、素朴な疑問を持っていました。 「例えRCは30年のローンが組めるとしても、私の年齢で30年のローンが組めるのか？」については 「人に貸すのではなく、収益物件に貸す」のだから、組めるということなので、ほっ。。。。 次に聞きたいのは、投資指標を考えるときに必要な、「空室損」や「OPEX」をどう設定すればよいのかです。コレは､多分地域ごとに違うはずだし、また、変化するものでしょうから、「今」を知るにはやはり、セミナーですかね、、。本では間に合わないですよねぇ。。 何か、こういったことがわかる、月間の情報誌でもあるといいんだけど。
１２日の「不動産電卓セミナー」をヒントに、エクセルで「投資指標」を計算する表を作ってみました。
いえ、友人に作ってもらいました。。。。 「健美家」などで検索した物件をそれに当てはめて入力してみています。 疑問点は、、、 ・RCに絞って考えた場合、銀行は「４７年－築年数」分フルに貸してくれるのかしら？ 最高でも３０年と考えるのかしら。 それによって、キャッシュフローは大きく違ってくる。 ・今、金利は実際どのくらいなのかしら？ これまた、人生変えるほど大きな違いが出てくる。 ・とりあえず、「空室損」「OPEX」は、セミナーと同じ数字を使っています。 が、実際はどう計算すればよいのか しら？ まあ、私に貸してくれるかしら？？って、疑問は持ったら、もう一歩も進まないからそれは、さておくとしても、ゾロゾロ出てくる疑問疑問。 そこで、２０日にまた、「不動産投資実践塾 資金調達編」を受けることにしました。 ローンの知識と、担保評価、代表的１８金融機関の融資規定、などがお題になっています。
12日に受講した不動産電卓セミナー、これは面白かった。
英語三文字熟語（NOIだとか、ADSだとか）そいうものが分からないので 何度もレジュメに戻りながら、ぽちっぽちっと、電卓を押しましたが、 「投資判断指標」を考えるとっかかりになりました。 少し、とっかかりができると、次に勉強しなくてはいけないものも見えてきます。 ローンについて。 金利をどう設定するかで、「投資判断指標」全然違って来ます。 次のセミナーを探し始めました。
投資に相応しいエリア、相応しくないエリアを見極めるべしと、書いてある本が多いけど実際どうやって見極めてよいのやら。
歩いてみる？ 確かに、シャッター通りになっているところや、高齢化した街を肌で感じる現実はある。 だから「駅5分」だけでは、何も判らないと言うことも。 でも、歩ききれないし。 国立社会保障・人口問題研究所の市町村別の今後の推計人口を見てみると、 なんと、これからも人口が増えつづけると予想される市町村もある。 金森さんの言う通り、さいたま市など。 それに、合計特殊出生率が平均値より遼に高いところも、、。 それはそうか、平均値だから、低いところもあるし、高いところもあって当然なんだけど。 そういう見方で、エリアを考えていなかったから、目からウロコ。 ついつい、愛着のある町、憬れの町、、、そんな視点で物件検索をかけてしまう愚か者。 反省です。
どこからはじめてよいか分からない勉強。
とりあえずは、本を読み、宅建の問題集を買ってきました。 いろいろ読めば、疑問も湧くけど、誰に聞いたらよいか分からないし、 第一、どしろーと丸出しで、聞くのも憚られる。 ということで、今関心のあることをテーマとして取り上げた セミナーに申し込みました。 4月12日は「不動産電卓セミナー」。不動産電卓とかを使って、自分でローン計算などなどして、物件を見る練習できるらしい。 5月18日は「サラリーマン大家サポーターズ」。サラリーマン大家と言う言葉に弱い私。私でもできるかしらって、気にならせてくれる。
金森重樹さんのこの本は2回読みました。こんなに若くてこんなに頭のいい人もいるのね。。。
「マイホームの購入こそは、やってはいけない投資」、、、、あちゃあ、、、やっちゃった。 確かにこれは足かせになっているし、第一、何も生み出さない。マイナスの財産ってか、全くの負債。 ああ、やっちゃった、やっちゃった。 今までこれを生かす方法としては、せいぜい、リバースモゲージで多少余裕のある老後を過ごすことくらいしか考えられませんでした。 1種住専でなにやら地区協定があるみたいだから、多分アパートには建て替えられないみたいだし。 だから、家族が小さくなったら賃貸に出して、自分が小さなアパートに暮らして、差額でホソボゾ暮らす手もありかしら？？？なんて、考えていました。 でも、知恵を使えば、まだ有るかもよ。。。 とりあえず、金森さんのメルマガ、「通販大家さん」に申し込んでみました。 しかし、届く情報は今のトコ全て、、 「今回の物件申し込みは年収1000万以上の方に限らせていただきます」 「自己資金1000万以上の方に限らせていただきます」、、、、、 本の中には「巨額の自己資金なんて必要ない」とも記載されていましたが、「少額の1000万」は必要なのね、、、ふうっ。。。知らないことばかりです。
ある日、少し、まとまったお金が貯まったので、ローンの一部繰上げ返済の為に、銀行に出向きました。
手続きをしている間、手に取った雑誌。 いつもは、投資のページも「私には縁が無いわ」とパラパラと読み飛ばすのだけど、なぜか、その日は、「頭金０で大家になった私の方法」という横山さんのことが、目にとまりました。 家に帰って、ネットで検索。さっそく本を購入。 その後、芋づる式に、サラリーマンから大家さんになった方の本を取り寄せ、読み漁りました。 それらの本を読めば読むほど、、、 あ～！！！ 例え、わずかな額でも、あのときのあの繰上げ返済、しないで取っておけば、諸費用くらいになったかもしれないのに～！！！、、、と、後悔の念が押し寄せてきました。 でもね、モノは考えよう。 あの日、あの時、繰上げ返済を考えて、あの場所に行かなければ、「不動産投資」なんて考えもしなかったはず。 きっとこれもご縁です。 神様が、諸費用分をもう一度貯める間に、しっかり勉強しろと時間をくれたんだと思うことにしました。 さて、どこから、勉強始めましょうか。とりあえず、今は手がかりを探して、ネットサーフィンです。
「勉強会」とは言え、まだたった一人です。友人知人に話しても、「そんなの無理に決ってるでしょ」と言われました。友人知人の中には、不動産投資を考える人はいないみたい。でも、今やありがたいことにネット社会。きっとどこかで誰かにつながれる。
とは言え、不動産は自己責任の世界。誰かに責任を持ってもらいたいと思ってるわけではありません。効率的に勉強し、情報を共有できる仲間ができたら、、と願うばかりです。 自己紹介に、限りなく個人情報に近いものを載せることは、「どうなんだろ？」と思いながら、「情報が欲しいと思ったら、自分の情報をオープンにしなくては集まらない」といった言葉や、「宣言すると夢はかなう」という信念の元に、、、、始めの一歩は自己紹介から。 女性公務員49歳。そろそろ、年金が心配なお年頃。 一生懸命働いて、そして老いていく父母を見ていると、豊かに暮らすためには「不労所得」を得るしかないんじゃないの？ 老いても、病んでも、心豊かに過ごすためには、、と思うようになってきました。 給与所得は800万と少し。給与外の不確実な収入少々。 首都圏在住。 離婚してるから、連帯保証人は立てられない。 今まで自宅のローンの繰上げ返済と、子供の教育費に追われて来たけど、そんな人生見直したい。 こんな私が、不動産投資に乗り出して、早期退職、専業大家さんへの道を歩けるかしら？？ # by kotubutubu | 2008-04-22 22:02
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